Consigue tu Permiso de Obras

El permiso de obra también conocido como permiso de construcción es un permiso que se debe solicitar en el ayuntamiento de cada comunidad autónoma y mediante el cual, tras el pago de las tasas y los derechos correspondientes, se permite el inicio de las obras siguiendo los planos y especificaciones de la documentación aportada junto con la solicitud del permiso.

Se trata de un permiso obligatorio que debe solicitarse siempre antes del inicio de las obras (mayores o menores) y asegurar así la legalidad de las mismas. Asimismo, este permiso tiene un plazo determinado, que suele ser de 1 año, aunque es prorrogable en el caso de que sea necesario, y en él debe constar siempre la fecha de inicio de las obras.

Cabe destacar también que el permiso de obras no solamente es necesario cuando se trata de una obra o edificación nueva, rehabilitación, o restauración (licencia de construcción de obra mayor) sino que también aplica cuando hablamos de obras menores como acondicionamientos de locales o reformas en el hogar.

Es necesario solicitar un permiso de obras siempre y cuando se vayan a realizar cualquier tipo de obras, rehabilitaciones o reformas que detallamos a continuación. Además, hay que tener en cuenta también que el tipo procedimiento para solicitar este permiso de obras: procedimiento ordinario común, procedimiento abreviado o comunicación previa, variará en función del tipo y la magnitud de la obra.

Existen tres tipos de procedimientos para solicitar el permiso de obras:

1. Procedimiento ordinario común es el que se aplica para obras mayores. Se entiende por obra mayor todas aquellas obras que conllevan una variación arquitectónica importante del edificio o vivienda. Se engloban dentro de obra mayor las siguientes actividades:

• Rehabilitaciones integrales de fachada.

• Rehabilitaciones completas de edificios.

• Rehabilitaciones en obras que contengan elementos protegidos como puedan ser la valla o la fachada, por ejemplo.

• Renovaciones de cubiertas, regulación de áticos y buhardillas.

• Obras de adecuación de huecos para ascensores, abrir patios o construir una entreplanta.

• Reformas que implican variaciones en la altura de la vivienda.

• Reformas para el cambio de uso de local a vivienda o viceversa.

2. Procedimiento ordinario abreviado es el que se aplica para los permisos de obra mayor tales como:

• Construcción de piscinas.

• Acristalamiento y cierre de terrazas.

• Obras de reestructuración temporal como construcción de escaleras para unir pisos, apertura de huecos en muros o construcción de rampas.

3. Comunicación previa. Este procedimiento se aplica para los permisos de obra menor. Se considera obra menor todas aquella obra o reforma que no afectan a la variación arquitectónica del edificio. Entre estas actividades de obra menor que requieren permiso de obra destacamos las siguientes:

• Arreglo de tejas

• Reformas de alicatado: pavimentos y revestimientos

• Pintura de fachadas o de zonas comunes

• Cambio de ventanas

• Obras exteriores como cambiar canaletas o instalar un velux

No obstante, si en algún momento tienes dudas sobre qué actividades requieren solicitar un permiso de obras o cual es el procedimiento para cada una de ellas, te sugerimos solicitar información en el ayuntamiento de tu comunidad.

La documentación que se debe entregar junto con el formulario de solicitud del permiso de obras, aunque depende de la normativa de la Administración local, en general suele ser la siguiente:

• Proyecto técnico (que se encuentra dentro del Libro del edificio)

• Memoria descriptiva

• Plan de actuación (fases de ejecución de la obra)

• Planos

• Presupuesto detallado

• Fotografía del estado actual de la obra

No obstante, cuando hablamos de la solicitud de permisos para obras menores, en la mayoría de los casos, será suficiente con presentar la descripción de los diferentes trabajos a realizar junto con el detalle del presupuesto.

Los costes de los permisos de obra dependen de la tasa que cobre el ayuntamiento de cada comunidad autónoma. En algunos casos, las tasas son únicas. En otros, dichas tasas se calculan en función del tipo de obra a realizar las cuales están divididas por módulos y a cada uno de estos módulos les corresponde un gravamen. Estas tasas son conocidas como Tasas por prestación de servicios urbanísticos y su información está disponible en los ayuntamientos (o en sus portales web) de cada comunidad autónoma.

Una vez presentado y aprobado el permiso de obras, se deberá abonar el Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obra (ICIO) que oscila entre el 2% y el 4% del presupuesto total de la obra.

Por último, hay que tener en cuenta la Tasa por utilización privativa del dominio público local. Esta tasa solamente será aplicable en el caso de que haya que hacer uso de la vía pública para llevar a cabo las obras, a través del uso de andamios, contenedores o maquinaria, por ejemplo. Igual que la tasa de prestación de servicios urbanísticos, la tasa por utilización privativa del dominio público también puede variar en función del tipo de vía y de la comunidad autónoma.

Un aspecto importante a tener en cuenta es que para realizar el cálculo de todas estas tasas e impuestos no se tiene en consideración el IVA.